Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı veya hukuken geçersiz bir işleme dayandığı iddiasıyla açılan davadır. Bu davada amaç, mevcut tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi olduğu ileri sürülen kişi adına tescil edilmesidir.

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır. Bu nedenle tapu sicilinde yer alan kayıtlar, taşınmaz üzerindeki hakların belirlenmesi bakımından büyük önem taşır. Ancak bazı durumlarda tapu kaydı, taraflar arasındaki gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası farklı hukuki nedenlere dayanabilir. Davanın hangi nedene dayandırılacağı, taşınmazın devrine yol açan işlemin niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Bu kapsamda;

  • Muvazaa iddiaları,
  • Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,
  • Ehliyetsizlik,
  • İrade sakatlığı,
  • Sahtecilik veya geçersiz belgeye dayalı tescil,
  • İnançlı işlem iddiaları,
  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler,
  • Miras veya mal rejiminden kaynaklanan tapu uyuşmazlıkları,
  • Kadastro veya tapu kayıtlarından kaynaklanan hatalar

tapunun iptali ve tescili talebine konu olabilir.

Her sebebin ispat koşulları, dava açma süresi ve hukuki sonuçları farklıdır. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydının hangi nedenle hukuka aykırı olduğu açık şekilde belirlenmelidir.

Davanın Konusu Nedir?

Tapu iptali ve tescil davasında mahkemeden genellikle mevcut tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına tescili talep edilir.

Dava konusu;

  • Taşınmazın tamamı,
  • Belirli bir pay,
  • Bağımsız bölüm,
  • Arsa payı,
  • İrtifak veya sınırlı ayni hak

olabilir.

Talep sonucu açık kurulmalıdır. Hangi taşınmazın, hangi tapu kaydının, hangi oranda veya hangi hakka ilişkin olarak iptal ve tescilinin istendiği dava dilekçesinde tereddüde yer bırakmayacak şekilde gösterilmelidir.

Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının kendi hakkını ihlal ettiğini ileri süren kişi tarafından açılabilir.

Bu kişi;

  • Taşınmazın gerçek maliki olduğunu iddia eden kişi,
  • Mirasçı,
  • Sözleşmeden doğan hak sahibi,
  • Paydaş,
  • Vekâlet veya temsil ilişkisi nedeniyle hakkı ihlal edilen kişi,
  • Taşınmaz üzerinde ayni hak iddia eden kişi

olabilir.

Dava açacak kişinin taşınmaz üzerinde hukuken korunabilir bir hakkının bulunması gerekir. Yalnızca ekonomik beklenti veya soyut iddia, tapu iptali ve tescil davası bakımından yeterli olmayabilir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası kural olarak tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır.

Ancak bazı durumlarda davanın sonucundan etkilenecek başka kişilerin de davada taraf olması gerekebilir. Taşınmaz el değiştirmişse, son tapu maliki ve önceki işlemler birlikte değerlendirilmelidir.

Mirasçılar arasında açılan davalarda mirasçılık sıfatı, pay oranları ve tereke ilişkisi ayrıca incelenmelidir. Şirket, vakıf, dernek veya kamu kurumu adına kayıtlı taşınmazlarda taraf ehliyeti ve temsil durumu da önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi önem taşır.

Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edilmesi hâlinde taşınmazların bulunduğu yerler ve davanın hukuki bağlantısı ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Tapu iptali ve tescil davaları bakımından dava şartı arabuluculuk konusu, davanın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından ihtiyari arabuluculuk mümkündür. Ancak tapu iptali ve tescil davalarının tamamı için genel ve mutlak bir dava şartı arabuluculuk zorunluluğundan söz edilmemelidir.

Buna karşılık ortaklığın giderilmesi veya bazı kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ayrıca gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Tapu Kaydının İncelenmesi

Dava açılmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydı ve geçmiş devirleri incelenmelidir.

Bu kapsamda;

  • Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
  • Tapu malikinin kim olduğu,
  • Devir tarihleri,
  • Resmî senetler,
  • İpotek, haciz, şerh ve beyanlar,
  • Satış, bağış veya başka işlem türleri,
  • Önceki maliklerin kim olduğu,
  • Taşınmazın el değiştirip değiştirmediği

değerlendirilmelidir.

Tapu kaydında bulunan şerhler, beyanlar, ipotekler veya hacizler davanın sonucunu ve dava stratejisini etkileyebilir.

İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Durumu

Tapu siciline güven ilkesi, tapu iptali ve tescil davalarında önemli bir konudur.

Bazı durumlarda taşınmaz, dava açılmadan önce üçüncü bir kişiye devredilmiş olabilir. Bu durumda üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı, tapu kaydına güvenerek hak kazanıp kazanmadığı ve davacının ileri sürdüğü hukuki sebep birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın son kayıt durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Taşınmazın devredilmesi ihtimali varsa, koşulları bulunuyorsa ihtiyati tedbir talebi de değerlendirilebilir.

İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?

Tapu iptali ve tescil davası devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, dava sonunda verilecek kararın uygulanmasını güçleştirebilir.

Bu nedenle davacı, koşulları varsa taşınmazın devrini önlemeye yönelik ihtiyati tedbir talep edebilir. Mahkeme, ihtiyati tedbir koşullarının oluşup oluşmadığını dosyanın durumuna göre değerlendirir.

İhtiyati tedbir talebi, taşınmazın tapu kaydı, uyuşmazlığın niteliği, davacının iddiaları ve yaklaşık ispat durumu dikkate alınarak incelenir.

Deliller Nelerdir?

Tapu iptali ve tescil davalarında deliller, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir.

Bu kapsamda;

  • Tapu kayıtları,
  • Resmî senetler,
  • Vekâletnameler,
  • Noter belgeleri,
  • Sözleşmeler,
  • Banka kayıtları,
  • Ödeme dekontları,
  • Belediye ve kadastro kayıtları,
  • Mirasçılık belgesi,
  • Sağlık raporları,
  • Taraflar arasındaki yazışmalar,
  • Tanık beyanları,
  • Bilirkişi incelemesi,
  • Keşif

delil olarak değerlendirilebilir.

Örneğin ehliyetsizlik iddiasında kişinin işlem tarihindeki ayırt etme gücü önem taşırken, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasında vekilin yetkisi, işlem bedeli, taraf ilişkileri ve devir süreci birlikte incelenebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Keşif ve Bilirkişi

Taşınmazın niteliği, değeri, kullanım durumu veya sınırları uyuşmazlık konusu ise mahkeme keşif yapılmasına karar verebilir.

Keşif sırasında taşınmazın fiilî durumu incelenebilir. Gerektiğinde bilirkişi raporu alınarak taşınmazın değeri, teknik özellikleri, imar durumu, sınırları veya dava konusu iddialarla bağlantılı diğer hususlar değerlendirilebilir.

Bilirkişi raporu tek başına davanın sonucunu belirlemez. Mahkeme, bilirkişi raporunu dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirir.

Zamanaşımı ve Süreler

Tapu iptali ve tescil davalarında süre konusu, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir.

Bazı talepler bakımından hak düşürücü süre veya zamanaşımı gündeme gelebilir. Örneğin irade sakatlığına dayanan talepler, kadastrodan kaynaklanan uyuşmazlıklar veya sözleşmeye dayalı talepler farklı süre kurallarına tabi olabilir.

Buna karşılık ayni hak iddiasına dayanan bazı tapu iptali ve tescil davalarında süre değerlendirmesi farklı yapılabilir. Bu nedenle her dosyada davanın hukuki sebebi, işlem tarihi, tapu devri tarihi ve davacının iddiayı ne zaman öğrendiği ayrıca incelenmelidir.

Dava Dilekçesinde Neler Bulunmalıdır?

Tapu iptali ve tescil davası dilekçesinde olaylar açık, somut ve delillerle bağlantılı şekilde anlatılmalıdır.

Dilekçede genel olarak;

  • Davacı ve davalı bilgileri,
  • Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
  • Tapu kaydının mevcut durumu,
  • Tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğu,
  • Davanın dayandığı hukuki sebep,
  • Talep edilen iptal ve tescil şekli,
  • Deliller,
  • İhtiyati tedbir talebi varsa buna ilişkin açıklamalar,
  • Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti talebi

yer almalıdır.

Davanın dayandığı hukuki sebebin belirsiz bırakılması, talep sonucunun açık kurulmaması veya taşınmaz bilgilerinin eksik yazılması yargılama sürecinde sorun doğurabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Sonucunda Ne Olur?

Mahkeme, davacının iddiasını haklı bulursa mevcut tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verebilir.

Dava tamamen veya kısmen kabul edilebilir. Örneğin taşınmazın tamamı yerine yalnızca belirli bir pay yönünden iptal ve tescil kararı verilmesi mümkündür.

Mahkeme davacının iddialarını ispatlanmış görmezse davayı reddedebilir. Davanın reddi hâlinde mevcut tapu kaydı geçerliliğini korur.

Tapu İptali ve Tescil ile Tazminat Talebi

Bazı durumlarda tapu iptali ve tescil mümkün olmayabilir. Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş olması veya tescil talebinin hukuken ileri sürülememesi gibi durumlarda tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Tazminat talebi, tapu iptali ve tescil talebinden farklı hukuki şartlara tabidir. Bu nedenle davada yalnızca tapu iptali ve tescil mi, yoksa terditli veya ayrıca tazminat talebinin de ileri sürülüp sürülmeyeceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine doğrudan etki eden davalardır. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki sebep, deliller ve tapu kaydı ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Özellikle;

  • Güncel tapu kaydı alınmalı,
  • Taşınmazın geçmiş devirleri incelenmeli,
  • Davanın hukuki sebebi açık belirlenmeli,
  • Doğru davalı veya davalılar tespit edilmeli,
  • Görevli ve yetkili mahkeme değerlendirilmelidir,
  • Süre ve zamanaşımı ihtimalleri kontrol edilmelidir,
  • Taşınmazın devrini önlemek için tedbir gerekip gerekmediği incelenmelidir.

Eksik inceleme ile açılan davalar, hem usuli sorunlara hem de hak kayıplarına neden olabilir.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla mevcut kaydın iptali ve gerçek hak sahibi olduğu ileri sürülen kişi adına tescil talebiyle açılan davadır.

Bu dava; muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, irade sakatlığı, sahtecilik, inançlı işlem, taşınmaz satış vaadi veya miras ilişkilerinden kaynaklanan farklı hukuki nedenlere dayanabilir.

Dava açılmadan önce tapu kaydı, devir işlemleri, taraf ilişkileri, deliller, süreler, ihtiyati tedbir ihtiyacı ve görevli-yetkili mahkeme birlikte değerlendirilmelidir. Her tapu iptali ve tescil davası, dayandığı hukuki sebep ve somut olayın özellikleri bakımından ayrı inceleme gerektirir.

Hukuki Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705, m.706, m.1007, m.1023, m.1024; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 ve ilgili hükümler; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.12, m.389 ve devamı; 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun ilgili hükümleri; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.17/B ve uyuşmazlığın niteliğine göre ilgili hükümler.