Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır, taşınmaz veya hak üzerinde birlikte mülkiyet ilişkisi bulunan kişilerin bu ortaklığı sona erdirmek amacıyla açtığı davadır. Uygulamada bu dava “izale-i şuyu davası” olarak da adlandırılır.
Paydaşlar veya mirasçılar, ortak malın kullanımı, satışı ya da paylaşımı konusunda anlaşamadıklarında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Dava sonucunda ortaklık, malın mümkünse aynen paylaştırılması; bu mümkün değilse satış yoluyla bedelin paylara göre dağıtılması suretiyle sona erdirilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyetin artık devam ettirilmek istenmediği durumlarda açılır.
Bu dava özellikle;
- Miras kalan taşınmazların mirasçılar arasında paylaşılamaması,
- Hisseli tapulu taşınmazlarda paydaşların satış konusunda anlaşamaması,
- Birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazın kullanımı konusunda uyuşmazlık yaşanması,
- Paydaşlardan birinin taşınmazın satılmasını veya paylaşılmasını istemesi,
- Ortak taşınır malların ya da hakların paylaştırılamaması,
- Elbirliği mülkiyetinin veya paylı mülkiyetin sona erdirilmek istenmesi
hâllerinde gündeme gelebilir.
Paylı mülkiyette, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaş paylaşma talebinde bulunabilir. Miras ortaklığında da mirasçılardan her biri, kanuni veya sözleşmesel bir engel bulunmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk sürecinde taraflar taşınmazın satışı, paylaştırılması, pay devri, bir paydaşın diğerlerinin paylarını satın alması veya başka bir çözüm yolu üzerinde anlaşabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Dava açılırken bu son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden dava açılması usuli sorunlara neden olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Dava konusu taşınmaz ise yetkili mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edilip edilmeyeceği ve yetki konusu somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava konusu taşınır mal veya hak ise görevli ve yetkili mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Davayı Kim Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını, ortak mal üzerinde payı veya hakkı bulunan kişiler açabilir.
Bu kapsamda;
- Paylı mülkiyet hâlinde paydaşlardan biri,
- Miras ortaklığı hâlinde mirasçılardan biri,
- Ortak hakka sahip olan kişiler,
- Kanuni temsilci veya vekil aracılığıyla hak sahibi kişi
dava açabilir.
Pay oranının düşük olması, kural olarak dava açmaya engel değildir. Ortaklığın giderilmesini isteyen paydaş veya mirasçı, diğer ortaklara karşı dava açabilir.
Dava Kime Karşı Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında, dava konusu mal veya hak üzerindeki tüm paydaşların ya da mirasçıların davada taraf olarak yer alması gerekir.
Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve diğer mülkiyet belgeleri incelenerek tüm ilgililerin doğru belirlenmesi önemlidir.
Eksik tarafla dava açılması hâlinde mahkeme, eksikliğin giderilmesini isteyebilir. Taraf teşkilinin sağlanması, ortaklığın giderilmesi davalarında sürecin sağlıklı ilerlemesi bakımından önem taşır.
Dava Konusu Neler Olabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca taşınmazlar için değil, taşınır mallar ve bazı haklar bakımından da gündeme gelebilir.
Bu kapsamda;
- Arsa,
- Konut,
- İşyeri,
- Tarla,
- Bağımsız bölüm,
- Araç,
- Ortak taşınır mallar,
- Paylı veya elbirliği hâlindeki haklar
dava konusu olabilir.
Taşınmazlar bakımından ada, parsel, bağımsız bölüm, pay oranı ve tapu kayıt bilgilerinin dava dilekçesinde açıkça gösterilmesi gerekir.
Ortaklık Nasıl Giderilir?
Mahkeme, ortaklığın giderilmesine karar verirken öncelikle malın aynen paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir.
Ortaklığın giderilmesi genel olarak iki şekilde gerçekleşebilir:
- Aynen taksim,
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi.
Aynen taksim mümkünse, mal paydaşlar arasında bölüştürülebilir. Ancak taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü, pay oranları ve bölünme sonucunda değer kaybı doğup doğmayacağı dikkate alınır.
Aynen taksim mümkün değilse veya malın bölünmesi önemli değer kaybına neden olacaksa, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Satış bedeli, paydaşların tapudaki veya mirasçılık belgesindeki payları oranında dağıtılır.
Aynen Taksim Nedir?
Aynen taksim, ortak malın paydaşlar arasında fiilen bölünerek her paydaşa bağımsız bir bölüm veya kısım verilmesidir.
Aynen taksim özellikle bölünmeye elverişli arsa veya tarla gibi taşınmazlarda gündeme gelebilir. Ancak her taşınmaz aynen taksime uygun değildir.
Aynen taksim değerlendirilirken;
- Taşınmazın yüzölçümü,
- İmar durumu,
- Paydaş sayısı,
- Pay oranları,
- Taşınmazın kullanım şekli,
- Bölünme hâlinde değer kaybı olup olmayacağı,
- Belediyeden veya ilgili kurumlardan alınacak bilgiler
dikkate alınabilir.
Aynen taksim mümkün değilse satış yoluna gidilebilir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde ortak mal satılır ve satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Satış, mahkeme kararı sonrasında satış memurluğu aracılığıyla yürütülür. Taşınmazın değeri belirlenir, satış işlemleri yapılır ve satış bedeli hak sahiplerine payları oranında ödenir.
Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için tüm paydaşların bu konuda anlaşması gerekir. Aksi hâlde satışın nasıl yapılacağı kanuni usul çerçevesinde değerlendirilir.
Muhdesat İddiası Varsa Ne Olur?
Dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç, tesis, yapı veya benzeri bir muhdesat bulunabilir. Paydaşlardan biri, bu muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri sürebilir.
Muhdesat iddiası, satış bedelinin paylaşımı bakımından önem taşıyabilir. Örneğin taşınmaz üzerindeki yapının belirli bir paydaşa ait olduğu iddia ediliyorsa, bu iddia ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası varsa;
- Muhdesatın ne olduğu,
- Kim tarafından yapıldığı,
- Ne zaman meydana getirildiği,
- Değerinin ne olduğu,
- Diğer paydaşların bu iddiayı kabul edip etmediği
incelenmelidir.
Muhdesat konusu, ortaklığın giderilmesi davasının sürecini ve satış bedelinin dağıtımını etkileyebilir.
Taşınmazda Kiracı Bulunması Davaya Engel midir?
Dava konusu taşınmazda kiracı bulunması, tek başına ortaklığın giderilmesi davası açılmasına engel değildir.
Ancak taşınmazın kiraya verilmiş olması, kullanım durumu, kira sözleşmesi ve fiilî zilyetlik satış sürecinde ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracının tahliyesi, kira alacakları veya ecrimisil talepleri ortaklığın giderilmesi davasından farklı uyuşmazlıklar doğurabilir.
Bu nedenle ortak taşınmazın kullanımı veya kira gelirleri konusunda ayrıca talep ileri sürülmesi gerekiyorsa, bu taleplerin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava Dilekçesinde Neler Bulunmalıdır?
Ortaklığın giderilmesi davası, dava dilekçesinin görevli ve yetkili mahkemeye sunulmasıyla açılır.
Dava dilekçesinde genel olarak;
- Davacı ve davalı bilgileri,
- Dava konusu taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
- Tapu kaydı ve pay oranları,
- Miras ilişkisi varsa mirasçılık belgesi,
- Ortaklığın hangi nedenle giderilmek istendiği,
- Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi talebi,
- Arabuluculuk son tutanağı,
- Deliller,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti talebi
yer almalıdır.
Dava konusu birden fazla taşınmaz ise her taşınmazın bilgileri ayrı ayrı gösterilmelidir.
Hangi Belgeler Gereklidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklık ilişkisini ve pay oranlarını gösteren belgeler önemlidir.
Bu kapsamda;
- Güncel tapu kaydı,
- Mirasçılık belgesi,
- Nüfus kayıtları,
- Pay oranlarını gösteren belgeler,
- Belediye veya imar kayıtları,
- Kadastro kayıtları,
- Kira sözleşmesi varsa kira belgeleri,
- Muhdesat iddiasına ilişkin belgeler,
- Arabuluculuk son tutanağı
dava dosyasında değerlendirilebilir.
Belgelerin eksiksiz sunulması, tarafların doğru belirlenmesi ve taşınmaz bilgilerinin net olması sürecin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.
Dava Süreci Nasıl İlerler?
Dava açıldıktan sonra mahkeme öncelikle taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığını ve dava şartlarını inceler.
Ardından tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri ve tarafların pay oranları değerlendirilir. Taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı araştırılabilir. Gerekirse keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır.
Mahkeme, taşınmazın aynen taksimine veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Satış kararı verilirse satış işlemleri kararın kesinleşmesinden sonra satış memurluğu aracılığıyla yürütülür.
Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse, satıştan elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılır.
Pay oranları tapu kaydı veya mirasçılık belgesine göre belirlenir. Muhdesat, intifa hakkı, ipotek, haciz veya benzeri kayıtlar varsa satış bedelinin dağıtımı sırasında ayrıca değerlendirme yapılabilir.
Satış ve yargılama giderleri de dosyanın niteliğine göre paydaşlar arasında payları oranında değerlendirilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce taşınmazın hukuki ve fiilî durumu incelenmelidir.
Özellikle;
- Tüm paydaşlar veya mirasçılar doğru belirlenmeli,
- Güncel tapu kaydı alınmalı,
- Mirasçılık belgesi kontrol edilmeli,
- Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeli,
- Taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir,
- Muhdesat iddiası varsa belgeler hazırlanmalıdır,
- Kira, kullanım veya ecrimisil uyuşmazlıkları ayrıca incelenmelidir.
Eksik taraf, hatalı tapu bilgisi veya arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi davanın uzamasına neden olabilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği hâlindeki mülkiyet ilişkisini sona erdirmek amacıyla açılan davadır. Paydaşlardan veya mirasçılardan biri, ortaklığın devamını istemiyorsa bu davayı açabilir.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa aynen taksim, bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Dava sürecinde tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, pay oranları, muhdesat iddiaları, taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı ve satış bedelinin nasıl dağıtılacağı birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.642, m.698, m.699; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.12; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.