Kiracının tahliyesi, ancak kanunda öngörülen nedenlerin bulunması hâlinde istenebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanuni bir tahliye sebebine dayanması ve ilgili süreleri takip etmesi gerekir.
Tahliye sürecinde kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tahliye taahhütnamesi, tapu kayıtları, ihtiyaç iddiasına ilişkin belgeler ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir. Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve süreleri bulunduğundan, sürecin başında doğru hukuki yolun belirlenmesi önem taşır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri süresinde ödememesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vererek ödeme yapılmasını isteyebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gün olmalıdır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, koşulların oluşması hâlinde kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talebinde bulunma yoluna gidebilir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye süreci;
- Yazılı ihtar gönderilmesi,
- Tahliye talepli icra takibi başlatılması,
- Ödeme emrine itiraz edilmesi veya edilmemesi,
- İcra mahkemesinde tahliye talebi,
- Sulh hukuk mahkemesinde dava açılması
gibi farklı yollarla ilerleyebilir.
Hangi yolun seçileceği, kira sözleşmesinin içeriğine, borcun niteliğine, ödeme kayıtlarına ve kiracının itiraz edip etmemesine göre belirlenmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermesi, tahliye sebebi oluşturabilir.
Bu tahliye yolunda önemli olan, kiracının muaccel hâle gelmiş kira borçlarını süresinde ödememesi ve kiraya verenin bu nedenle iki ayrı haklı ihtarda bulunmak zorunda kalmasıdır.
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar yapılması gerekir.
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ilgili kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren kanunda belirtilen süre içinde açılmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş olabilir. Bu durumda tahliye taahhütnamesi, kanunda aranan şartları taşıyorsa tahliye sebebi oluşturabilir.
Tahliye taahhütnamesinin değerlendirilmesinde;
- Yazılı olup olmadığı,
- Kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği,
- Tahliye tarihinin belirli olup olmadığı,
- Kiracının imzası,
- Taahhüdün özgür iradeyle verilip verilmediği,
- Süresinde icra takibine veya davaya konu edilip edilmediği
önem taşır.
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir veya tahliye davası açabilir.
Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Bu kapsamda;
- Kiraya verenin mevcut konut veya işyeri durumu,
- Kiralananın kullanım amacı,
- İhtiyaç duyduğu ileri sürülen kişinin durumu,
- Taşınmazın ihtiyaca uygunluğu,
- Kira sözleşmesinin süresi,
- Dava açma süresi
birlikte incelenir.
Belirli süreli sözleşmelerde bu dava, sözleşme süresinin sonunda açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak dava açılması gerekir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın satılması veya başka bir nedenle el değiştirmesi, tek başına kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz. Yeni malik, ancak kanunda aranan şartların bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürebilir.
Bu durumda yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve kanunda öngörülen sürelere uygun hareket etmesi gerekir.
Yeni malik, koşulları varsa edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile tahliye talep edebilir. Ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren kanunda belirtilen süre içinde dava açma yoluna da başvurabilir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse tahliye talep edilebilir.
Bu tahliye sebebinde yalnızca basit tadilat veya küçük onarım çalışmaları yeterli olmayabilir. Yapılacak işlemin niteliği, taşınmazın kullanımını engelleyip engellemediği ve projenin somutluğu birlikte değerlendirilmelidir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye taleplerinde;
- Taşınmazın mevcut durumu,
- Yapılacak inşaat veya tadilatın kapsamı,
- Ruhsat, proje ve belediye işlemleri,
- Kiralananın bu süreçte kullanılıp kullanılamayacağı,
- Dava açma süresi
önem taşır.
On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı tarafından süresinde sona erdirilmedikçe aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde kural olarak yalnızca sürenin bitmesine dayanarak tahliye talep edemez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, kanunda öngörülen bildirim süresine uymak şartıyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı gündeme gelebilir.
Bu yolda;
- Sözleşmenin başlangıç tarihi,
- Belirli süreli olup olmadığı,
- Uzama yıllarının nasıl hesaplandığı,
- Bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı,
- Bildirimin şekli
dikkatle değerlendirilmelidir.
On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye, süre hesabı bakımından hata yapılması hâlinde hak kaybına yol açabilecek bir alandır.
Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutu Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması, belirli şartlarla tahliye sebebi olabilir.
Bu tahliye yoluna başvurulabilmesi için kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada bu durumu bilmiyor olması gerekir.
Bu durumda kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kanunda belirtilen süre içinde dava açılması gerekir. Konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı, kiracı veya eşine ait olup olmadığı ve aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanmakla yükümlüdür. Kiracının kiralanana zarar vermesi, komşulara rahatsızlık vermesi veya taşınmazı kullanım amacına aykırı şekilde kullanması tahliye sürecine neden olabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak kiracıya aykırılığın giderilmesi için yazılı süre vermelidir. Bu ihtarda aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
Ancak bazı ağır durumlarda süre verilmesi beklenmeyebilir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumunda ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
Kiracının kiralananı üçüncü kişilere kullandırması, alt kira ilişkisi kurması veya kullanım hakkını devretmesi bazı durumlarda uyuşmazlığa neden olabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.
Bu nedenle taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde üçüncü kişilere kullandırılması, olayın özelliklerine göre sözleşmeye aykırılık ve tahliye talebi kapsamında değerlendirilebilir.
Tahliye Davasında Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur.
Bu nedenle tahliye yoluna başvurulmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usuli sorunlarla karşılaşılabilir.
Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye taleplerinde süreler ve usul kuralları önemlidir. Her tahliye sebebi için ihtar, bildirim, dava açma süresi veya icra takibi bakımından farklı kurallar uygulanabilir.
Tahliye sürecinde özellikle;
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi,
- Kira bedelinin ödeme günü,
- Kiracının ödeme kayıtları,
- Gönderilen ihtarnameler,
- Tahliye taahhütnamesi,
- Tapu ve edinme tarihi,
- İhtiyaç iddiasına ilişkin belgeler,
- Arabuluculuk şartı,
- Dava veya icra takibi süresi
birlikte değerlendirilmelidir.
Eksik veya hatalı ihtar, yanlış süre hesabı ya da uygun olmayan tahliye sebebine dayanılması sürecin uzamasına veya talebin reddine neden olabilir.
Sonuç
Kiracının tahliyesi; kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama süresi, kiracının aynı yerde konutunun bulunması veya kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması gibi nedenlerle istenebilir.
Ancak her tahliye sebebinin şartları ve süreleri farklıdır. Bu nedenle tahliye süreci başlatılmadan önce kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, kanuni süreler ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, m.316, m.322, m.347, m.350, m.351, m.352; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı, m.272 ve devamı; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.