Kira Bedelinin Tespiti Davasına Cevap Dilekçesi Örneği

(YETKİLİ) SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DOSYA NO: [ESAS NUMARASI]

DAVALI: [AD SOYAD – T.C. KİMLİK NUMARASI]
Adres: [ADRES]

VEKİLİ: Av. [AD SOYAD]
Adres: [ADRES]

DAVACI: [AD SOYAD – T.C. KİMLİK NUMARASI]
Adres: [ADRES]

VEKİLİ: Av. [AD SOYAD]
Adres: [ADRES]

KONU: Davacının fahiş ve somut gerçeklerle bağdaşmayan kira bedelinin tespiti talebine karşı cevaplarımızın sunulması ile davanın reddine; aksi kanaatte olunması hâlinde kira bedelinin kiralananın gerçek durumu, karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek belirlenmesine karar verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. KİRA İLİŞKİSİ

Davacı ile müvekkil arasında, [KİRALANANIN AÇIK ADRESİ] adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak [KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ] başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

Müvekkil, dava konusu taşınmazı [KONUT/İŞYERİ] olarak kullanmakta olup mevcut aylık kira bedeli [MEVCUT KİRA BEDELİ] TL’dir. Kira bedelleri sözleşmede kararlaştırılan tarihlerde düzenli olarak davacıya ödenmektedir.

Davacı, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin [TALEP EDİLEN DÖNEMİN BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak tespit edilmesini talep etmiştir. Ancak talep edilen kira bedeli, kiralananın mevcut özellikleri, kullanım durumu ve gerçek emsal kira bedelleriyle bağdaşmayacak ölçüde yüksektir.

2. DAVA ŞARTI ARABULUCULUĞA İLİŞKİN İTİRAZLARIMIZ

[KULLANILMASI GEREKEN DURUMA GÖRE AŞAĞIDAKİ PARAGRAFLARDAN UYGUN OLANI EKLENMELİDİR.]

Davacı tarafından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş ve [ARABULUCULUK DOSYA NUMARASI] numaralı arabuluculuk dosyasında yapılan görüşmeler sonucunda [SON TUTANAK TARİHİ] tarihli anlaşamama son tutanağı düzenlenmiştir. Ancak arabuluculuk başvurusunda talep edilen kira dönemi ve kira bedeli ile dava dilekçesinde ileri sürülen talep arasında farklılık bulunmaktadır. Arabuluculuk sürecinin kapsamı dışında kalan talepler yönünden dava şartının gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

[DAVA ŞARTI ARABULUCULUĞA BAŞVURULMAMIŞSA: Davacı tarafından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulmamıştır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olduğundan davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddi gerekmektedir.]

[ARABULUCULUK SON TUTANAĞI DOSYAYA SUNULMAMIŞSA: Davacı tarafından arabuluculuk anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenmemiştir. Dava şartının yerine getirilip getirilmediğinin öncelikle incelenmesi gerekmektedir.]

3. BEŞ YILLIK SÜRENİN TAMAMLANMAMIŞ OLMASI

[KİRA İLİŞKİSİNDE BEŞ YILLIK SÜRE TAMAMLANMAMIŞSA BU BÖLÜM KULLANILMALIDIR.]

Taraflar arasındaki kira ilişkisi [KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinde başlamış olup davacının kira bedelinin tespit edilmesini istediği dönem itibarıyla beş yıllık süre henüz tamamlanmamıştır.

Beş yıllık süre tamamlanmadan önceki yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde belirlenebilir. Bu dönemde taşınmazın serbest piyasa veya boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli esas alınarak rayiç bedel tespiti yapılamaz.

Davacı ise beş yıllık süre tamamlanmadığı hâlde emsal ve piyasa kira bedellerini esas alarak aylık kira bedelinin [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak belirlenmesini istemektedir. Bu talep kanunda öngörülen kira artış sınırını aşmakta olup kabul edilemez.

Bu nedenle davacının emsal kira bedellerine dayanarak ileri sürdüğü talebin reddine; kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği kanaatine varılması hâlinde ise uygulanabilecek bedelin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde belirlenmesine karar verilmesi gerekmektedir.

4. BEŞ YILLIK SÜRE TAMAMLANMIŞ OLSA DA TALEP EDİLEN BEDELİN FAHİŞ OLMASI

[KİRA İLİŞKİSİNDE BEŞ YILLIK SÜRE TAMAMLANMIŞSA BU BÖLÜM KULLANILMALIDIR.]

Taraflar arasındaki kira ilişkisinde beş yıllık sürenin tamamlanmış olması, davacı tarafından talep edilen her bedelin doğrudan kabul edilmesini gerektirmemektedir.

Kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın mevcut durumu, gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira bedelleri ile hakkaniyet birlikte değerlendirilmelidir.

Davacı tarafından aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak talep edilen bedel, dava konusu taşınmazın fiziki ve hukuki özellikleriyle bağdaşmadığı gibi bölgedeki gerçek kira sözleşmelerini de yansıtmamaktadır.

Davacının talebi, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde dahi elde edilemeyecek derecede yüksek olup mevcut kiracı ile kurulmuş ve uzun süredir devam eden kira ilişkisinin özelliklerini tamamen göz ardı etmektedir.

5. DAVACININ EMSAL OLARAK GÖSTERDİĞİ TAŞINMAZLARIN KARŞILAŞTIRILABİLİR OLMAMASI

Davacı tarafından emsal olduğu ileri sürülen taşınmazlar, dava konusu kiralananla aynı veya benzer nitelikte değildir.

Dava konusu taşınmaz; [BİNA YAŞI] yaşında, [BULUNDUĞU KAT] katta, [NET VE BRÜT YÜZÖLÇÜMÜ] m² büyüklüğünde olup [ISINMA, ASANSÖR, OTOPARK, CEPHE, BALKON, BAKIM DURUMU VE DİĞER ÖZELLİKLER] yönünden davacının emsal olarak gösterdiği taşınmazlardan farklıdır.

Kiralananda ayrıca;

[KİRALANANDA BULUNAN RUTUBET, YALITIM, TESİSAT, ISINMA, GÜNEŞ ALMAMA, GÜRÜLTÜ, OTOPARK, ASANSÖR, BAKIM, KONUM VE DİĞER OLUMSUZLUKLAR AYRINTILI OLARAK AÇIKLANMALIDIR.]

Davacının dayandığı internet ilanları, taşınmazların fiilen hangi bedelle kiraya verildiğini göstermemektedir. İlanlarda talep edilen bedeller ile tarafların anlaşması sonucunda kira sözleşmesine yazılan gerçek bedeller arasında önemli farklılıklar bulunabilmektedir.

Bu nedenle yalnızca internet ilanlarından veya taşınmazın özellikleri araştırılmadan sunulan genel piyasa değerlendirmelerinden hareketle kira bedeli belirlenmesi mümkün değildir. Emsal alınacak taşınmazların kira sözleşmeleri, başlangıç tarihleri, fiilen ödenen kira bedelleri ve fiziki özellikleri ayrıntılı olarak incelenmelidir.

6. EMSALLERİN TESPİT EDİLMEK İSTENEN KİRA DÖNEMİNE UYGUN OLMASI GEREĞİ

Kira bedelinin, davacının talep ettiği [TALEP EDİLEN KİRA DÖNEMİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihindeki koşullara göre belirlenmesi gerekmektedir.

Dava veya keşif tarihindeki güncel ilan ve kira bedellerinin geçmiş kira dönemine doğrudan uygulanması, gerçeğe aykırı ve fahiş bir sonuca yol açacaktır. Emsal kira sözleşmelerinin tespit edilmek istenen döneme yakın tarihlerde düzenlenmiş olması ve bedellerin bu tarih esas alınarak değerlendirilmesi gerekir.

Bu kapsamda ilgili belediye, tapu müdürlüğü, vergi dairesi, site veya apartman yönetimleri ile emlak işletmelerinden tespit dönemiyle uyumlu gerçek kira sözleşmelerinin ve ödeme kayıtlarının araştırılması gerekmektedir.

7. KİRA BEDELİNİN YENİ DÖNEM BAŞLANGICINDAN İTİBAREN UYGULANMA ŞARTLARININ BULUNMAMASI

Davacı, tespit edilecek kira bedelinin [TALEP EDİLEN YENİ KİRA DÖNEMİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren geçerli olmasını istemiştir.

Ancak işbu dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmamış; bu süre içerisinde müvekkile kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim de yapılmamıştır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin [AÇIK BİR HÜKÜM BULUNMAMAKTADIR/BULUNAN HÜKÜM DAVACININ TALEP ETTİĞİ NİTELİKTE DEĞİLDİR].

Bu nedenle dava sonucunda kira bedelinin yeniden tespit edilmesine karar verilse dahi tespit edilen bedelin davacının talep ettiği kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması mümkün değildir.

Tespit edilecek bedelin ancak kanunda öngörülen bildirim ve dava açma şartlarının gerçekleştiği sonraki kira döneminden itibaren uygulanması gerekmektedir.

[KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ HÜKMÜ BULUNUYORSA VEYA SÜRESİNDE İHTAR GÖNDERİLMİŞSE BU BÖLÜM SOMUT OLAYA GÖRE ÇIKARILMALI VEYA DÜZENLENMELİDİR.]

8. MÜVEKKİLİN UZUN SÜREDİR KİRACI OLMASI VE HAKKANİYETİN GÖZETİLMESİ

Müvekkil, dava konusu taşınmazda [KİRACILIK SÜRESİ] yıldır kiracı olarak bulunmakta ve kira bedellerini düzenli şekilde ödemektedir.

Müvekkil tarafından kira ilişkisi boyunca taşınmaz özenle kullanılmış; kiralananda [BOYA, BAKIM, ONARIM, SABİT TESİS VE DİĞER İYİLEŞTİRMELER] gerçekleştirilmiştir. Davacının taşınmazdan düzenli ve kesintisiz şekilde kira geliri elde etmesi sağlanmıştır.

Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel ile uzun süredir taşınmazda bulunan mevcut kiracıdan talep edilebilecek kira bedeli aynı şekilde değerlendirilemez.

Bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel belirlense dahi müvekkilin eski kiracı olması, kira bedellerini düzenli ödemesi, sözleşmenin devam süresi ve tarafların menfaat dengesi gözetilerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmelidir.

9. KEŞİF VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ

Dava konusu taşınmazın gerçek kira değerinin tespit edilebilmesi için taşınmazda keşif yapılması ve gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınması gerekmektedir.

Bilirkişi incelemesinde;

Kiralananın net ve brüt yüzölçümü, bina yaşı, bulunduğu kat, cephe ve manzara durumu, ulaşım imkânları, ısınma sistemi, asansör ve otopark durumu, yapı kalitesi, bakım ve onarım ihtiyacı, çevresel olumsuzluklar, kiralananın mevcut kullanım durumu ve tespit edilmek istenen kira dönemindeki gerçek emsal kira sözleşmeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Emsal olarak alınacak taşınmazların dava konusu kiralananla aynı bölgede ve benzer özelliklere sahip olması; ilan bedelleri yerine mümkün olduğunca fiilen kurulmuş kira sözleşmelerinin esas alınması gerekmektedir.

Davacı tarafından tek taraflı olarak seçilen ve taşınmazla benzerlik göstermeyen emsaller üzerinden hazırlanacak bir değerlendirme, gerçek kira değerini yansıtmayacaktır.

HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, m.345 ve ilgili diğer hükümler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.114, m.115, m.129 ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi ve ekleri, arabuluculuk başvuru evrakı ve anlaşamama son tutanağı, kira ödeme dekontları ve banka hesap hareketleri, noter ihtarnameleri ve tebliğ evrakı, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu ve belediye kayıtları, taşınmazın fiziki durumunu gösteren fotoğraf ve video kayıtları, bakım ve onarım belgeleri, gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri, ilgili dönemlere ait kira ve ödeme kayıtları, apartman ve site yönetimi kayıtları, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık anlatımları, isticvap, yemin ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan ve resen gözetilecek sebepler doğrultusunda;

1. Dava şartı arabuluculuğun yerine getirilmediğinin tespit edilmesi hâlinde davanın usulden reddine,
2. Kira ilişkisinde beş yıllık sürenin tamamlanmadığının tespit edilmesi hâlinde davacının emsal kira bedellerine dayanılarak ileri sürdüğü fahiş kira bedelinin tespiti talebinin reddine,
3. Davacının aylık kira bedelinin [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak tespit edilmesine yönelik fahiş ve hakkaniyete aykırı talebinin reddine,
4. Mahkeme tarafından kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği kanaatine varılması hâlinde; kiralananın mevcut fiziki durumu, tespit edilmek istenen döneme ait gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri, müvekkilin eski kiracı olması ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek makul bir kira bedeli belirlenmesine,
5. Davanın veya yazılı bildirimin kanunda öngörülen süre içerisinde yapılmadığının tespit edilmesi hâlinde, belirlenecek kira bedelinin davacının talep ettiği kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmasına ilişkin talebin reddine,
6. Dava konusu taşınmazda keşif yapılmasına ve gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmasına,
7. Tespit edilmek istenen kira dönemine yakın tarihli gerçek emsal kira sözleşmelerinin ilgili kurum ve kuruluşlardan araştırılmasına,
8. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini müvekkil adına saygıyla arz ve talep ederiz. [TARİH]

Davalı Vekili
Av. [AD SOYAD]
[İMZA]

EKLER: Vekâletname örneği, kira sözleşmesi ve ekleri, kira ödeme dekontları ve banka hesap hareketleri, arabuluculuk anlaşamama son tutanağı, noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri, kiralananın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve belgeler, bakım ve onarım belgeleri, emsal kira sözleşmeleri ve diğer belgeler.