Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır.
Kira bedeli konusunda kiracı ile kiraya veren arasında anlaşma sağlanamaması, sözleşmedeki artış hükmünün kanuni sınırlara uygun olup olmadığının tartışmalı olması veya uzun süredir devam eden kira ilişkisinde mevcut kira bedelinin emsal değerlere göre yeniden değerlendirilmek istenmesi hâlinde kira tespit davası gündeme gelebilir.
Kira tespit davası, kiracının tahliyesine yönelik bir dava değildir. Bu davada mahkeme, kira ilişkisinin sona erdirilmesini değil, belirli bir kira dönemi için uygulanacak kira bedelini değerlendirir.
Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Kira tespit davası, tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde açılabilir.
Bu kapsamda;
- Kira sözleşmesinde artış oranı bulunmaması,
- Sözleşmedeki artış hükmünün kanuni sınırlara uygun olup olmadığının tartışmalı olması,
- Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi,
- Emsal kira bedellerinin mevcut kira bedelinden farklı olduğunun ileri sürülmesi,
- Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedelinin kanuni koşullar çerçevesinde değerlendirilmesi
gibi durumlarda kira tespit davası gündeme gelebilir.
Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren kira bedelinin artırılmasını, kiracı ise kira bedelinin kanuna uygun şekilde belirlenmesini talep edebilir.
Kira Tespit Davasında Beş Yıl Şartı Var mıdır?
Kira tespit davası bakımından uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri beş yıllık süredir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın açılabilmesi ile mahkemenin kira bedelini hangi ölçütlere göre belirleyeceği birbirinden farklıdır.
Beş yıldan önceki kira dönemlerinde kira bedeli, kural olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınırı içinde değerlendirilir. Bu dönemde mahkemenin emsal veya rayiç kira bedellerine göre serbest bir kira bedeli belirlemesi söz konusu değildir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu nedenle uygulamada “kira tespit davası için beş yıl gerekir” denildiğinde çoğunlukla kastedilen, emsal veya rayiç kira bedeline göre kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Kanun lafzı bakımından dava her zaman açılabilse de, beş yıl dolmadan açılacak davanın sonucu ve işlevi farklıdır.
Kira Artış Oranı Nasıl Değerlendirilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflar kira artış oranı konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu oranı geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yalnızca artış oranı dikkate alınmaz. Bu durumda emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği, kiralananın durumu ve hakkaniyet ölçütü de değerlendirmeye dâhil edilir.
Emsal Kira Bedeli Ne Zaman Önem Taşır?
Emsal kira bedeli, benzer nitelikteki taşınmazların aynı bölgede hangi bedellerle kiraya verildiğini gösteren karşılaştırma ölçütüdür.
Emsal kira bedelleri özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde önem taşır. Bu aşamada mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer kiralamaları ve taşınmazın özelliklerini dikkate alabilir.
Emsal değerlendirmesinde;
- Taşınmazın bulunduğu semt ve konum,
- Taşınmazın büyüklüğü,
- Kullanım amacı,
- Binanın yaşı ve fiziki durumu,
- Katı, cephesi ve ulaşım imkânları,
- Benzer taşınmazların kira bedelleri,
- Kiralananın konut veya işyeri niteliği
gibi hususlar önem taşıyabilir.
Emsal kira bedelleri değerlendirilirken yalnızca ilan sitelerindeki fiyatlar veya taraf beyanları yeterli olmayabilir. Mahkeme, dosyanın durumuna göre keşif yapılmasına ve bilirkişi raporu alınmasına karar verebilir.
Kira Tespit Davasında 30 Günlük Süre Neden Önemlidir?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih veya kiracıya yapılan yazılı bildirim, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını etkiler.
Mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır.
Dava bu süre içinde açılmamışsa, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması da mümkündür. Bu durumda dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin bu yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanması mümkündür.
Bu nedenle otuz günlük süre, davanın açılabilirliğinden çok, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından önemlidir.
İhtarname Göndermek Zorunlu mudur?
Kira tespit davası açılmadan önce her durumda ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtarname, mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Özellikle sözleşmede kira artışına ilişkin açık bir hüküm bulunmayan durumlarda, yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılması ileride açılacak dava bakımından önem taşıyabilir.
Bu nedenle ihtarname gerekip gerekmediği; kira sözleşmesinin içeriğine, yeni kira döneminin başlangıç tarihine, davanın ne zaman açılacağına ve arabuluculuk sürecine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Dava açılmadan önce görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir. Yetki konusu; kira sözleşmesinin içeriği, tarafların yerleşim yerleri ve uyuşmazlığın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira tespit davası açılmadan önce, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamında arabulucuya başvurulması gerekir.
Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davaları da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar arasında yer aldığından, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculukta taraflar yeni kira bedeli, ödeme tarihi, artış oranı ve kira ilişkisinin devamına ilişkin konularda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla birlikte dava açılabilir.
Otuz günlük süre ve yeni kira döneminin başlangıcı dikkate alındığında, arabuluculuk sürecinin zamanlaması ayrıca önem taşır.
Kira Tespit Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?
Kira tespit davasında kira ilişkisinin başlangıcı, mevcut kira bedeli, ödeme düzeni ve taşınmazın özellikleri önem taşır.
Bu kapsamda;
- Kira sözleşmesi,
- Kira ödeme dekontları,
- Kira artışına ilişkin yazışmalar,
- İhtarname ve tebliğ belgeleri,
- Tapu kaydı,
- Taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler,
- Emsal kira araştırmasına ilişkin bilgiler,
- Taraflar arasındaki önceki anlaşmalar
değerlendirilebilir.
Dava sürecinde mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmasına ve bilirkişi raporu alınmasına karar verebilir. Bilirkişi incelemesinde taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı ve çevredeki benzer kiralamalar dikkate alınabilir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası birbirinden farklıdır.
Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler çerçevesinde tespit edilmesini amaçlar.
Kira uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen durumlar nedeniyle taraflar arasındaki edim dengesinin önemli ölçüde bozulduğu iddiasına dayanır.
Bu nedenle hangi davanın açılacağı; kira ilişkisinin süresine, sözleşme hükümlerine, talep edilen sonuca ve somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kiralarda Kira Tespiti
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde özel hükümler uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükümler saklıdır.
Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine ilişkin ölçütler uygulanır.
Bu tür sözleşmelerde Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ve ilgili düzenlemeler de ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?
Mahkeme, dosyadaki delilleri, kira sözleşmesini, taşınmazın durumunu, kanuni artış sınırlarını ve varsa emsal kira bedellerini değerlendirerek belirli kira dönemi için uygulanacak kira bedelini tespit eder.
Verilen karar, koşullarına göre ilgili kira döneminden itibaren taraflar arasındaki kira bedelinin belirlenmesine esas olur.
Kira tespit davası doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Kiracının tahliyesi isteniyorsa, bunun için kanunda öngörülen ayrı tahliye sebeplerinin bulunması gerekir.
Sonuç
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin kanuni ölçütlere uygun şekilde belirlenmesi için başvurulan bir dava türüdür.
Beş yıllık süre, davanın açılmasından çok mahkemenin kira bedelini hangi ölçütlere göre belirleyeceği bakımından önemlidir. Beş yıldan önceki dönemde kira bedeli kural olarak TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı üst sınırı içinde değerlendirilirken, beş yıldan sonra emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de değerlendirmeye dâhil edilir.
Otuz günlük süre ise mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanıp uygulanmayacağı bakımından önem taşır. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesi, yeni kira dönemi başlangıcı, ihtarname gerekip gerekmediği ve arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.343, m.344, m.345, m.346; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.