Kira Bedelinin Uyarlanması Dava Dilekçesi Örneği

(YETKİLİ) NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: [AD SOYAD – T.C. KİMLİK NUMARASI]
Adres: [ADRES]

VEKİLİ: Av. [AD SOYAD]
Adres: [ADRES]

DAVALI: [AD SOYAD – T.C. KİMLİK NUMARASI]
Adres: [ADRES]

KİRALANANIN ADRESİ: [KİRALANAN TAŞINMAZIN AÇIK ADRESİ]

DAVA DEĞERİ: Mevcut aylık kira bedeli ile uyarlanması talep edilen aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı olan [TUTAR] TL

KONU: Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle işlem temelinin çökmesi üzerine, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere [ARTIRILARAK/İNDİRİLEREK] aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak uyarlanması talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. KİRA İLİŞKİSİ

Davacı ile davalı arasında, [KİRALANANIN AÇIK ADRESİ] adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak [KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ] başlangıç tarihli ve [KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ] süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

Davacı, söz konusu kira sözleşmesinin [KİRAYA VEREN/KİRACI] tarafıdır. Dava konusu taşınmaz hâlen [KONUT/İŞYERİ] olarak kullanılmaktadır.

Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte aylık kira bedeli [BAŞLANGIÇ KİRA BEDELİ] TL olarak kararlaştırılmış olup mevcut aylık kira bedeli [MEVCUT KİRA BEDELİ] TL’dir. Kira bedelinin her ayın [ÖDEME GÜNÜ] günü ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Taraflar, sözleşmenin kurulduğu tarihte mevcut ekonomik, sosyal ve sektörel koşulları göz önünde bulundurarak kira bedelini ve diğer sözleşme şartlarını belirlemiştir. Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü gelişmeler, taraflar arasındaki edim dengesini esaslı şekilde değiştirmiştir.

2. SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA ORTAYA ÇIKAN OLAĞANÜSTÜ DURUM

Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra [OLAĞANÜSTÜ DURUMUN NİTELİĞİ] meydana gelmiştir.

[OLAĞANÜSTÜ DURUMUN NE OLDUĞU, NE ZAMAN ORTAYA ÇIKTIĞI, ETKİLERİNİN NE KADAR SÜRDÜĞÜ VE KİRA İLİŞKİSİNİ NASIL ETKİLEDİĞİ SOMUT OLARAK AÇIKLANMALIDIR.]

Söz konusu gelişme, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum niteliğindedir. Bu durum davacıdan kaynaklanmadığı gibi davacının olağan tedbirlerle önleyebileceği veya etkilerini ortadan kaldırabileceği bir gelişme de değildir.

Olağanüstü durum nedeniyle [TAŞINMAZIN VEYA BÖLGENİN KİRA DEĞERİNDEKİ DEĞİŞİM, FAALİYETİN DURMASI VEYA ÖNEMLİ ÖLÇÜDE AZALMASI, MALİYETLERDEKİ OLAĞANÜSTÜ ARTIŞ, TAŞINMAZIN KULLANIM İMKÂNLARINDAKİ DEĞİŞİM, EKONOMİK VE SEKTÖREL KOŞULLARDAKİ AĞIR DEĞİŞİKLİK] meydana gelmiştir.

Ortaya çıkan koşullar geçici ve olağan nitelikte olmayıp sözleşmenin kurulması sırasında taraflarca esas alınan şartları önemli ölçüde değiştirmiştir.

3. TARAFLAR ARASINDAKİ EDİM DENGESİNİN BOZULMASI

Kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte tarafların karşılıklı edimleri arasında makul bir denge bulunmasına rağmen sonradan ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle bu denge davacı aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulmuştur.

[DAVACI KİRAYA VEREN İSE KULLANILABİLECEK PARAGRAF]

Davalı tarafından ödenen aylık [MEVCUT KİRA BEDELİ] TL kira bedeli, olağanüstü şekilde değişen koşullar ve taşınmazın güncel kira değeri karşısında sözleşmenin kurulması sırasında taraflar arasında bulunan dengeyi tamamen ortadan kaldırmıştır. Mevcut kira bedeli, taşınmazın kullanımının davalıya sağladığı ekonomik yarar ile davacının elde ettiği karşılık arasında açık ve ağır bir orantısızlık meydana getirmiştir.

Kiralananın bulunduğu bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri [EMSAL KİRA BEDELİ ARALIĞI] TL seviyesine ulaşmış olup mevcut kira bedeli emsal bedellerin son derece altında kalmıştır. Bunun yanında taşınmaza ilişkin [VERGİ, BAKIM, ONARIM, SİGORTA, YÖNETİM VE DİĞER GİDERLER] olağanüstü şekilde artmıştır.

[DAVACI KİRACI İSE KULLANILABİLECEK PARAGRAF]

Kiralananın kullanım amacı olan [TİCARİ FAALİYETİN TÜRÜ] faaliyeti, sonradan ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle [TAMAMEN DURMUŞ/ÖNEMLİ ÖLÇÜDE AZALMIŞ/SINIRLANDIRILMIŞ] ve kiralanandan elde edilmesi beklenen ekonomik fayda ciddi biçimde azalmıştır.

Davacının [CİROSU/GELİRİ/FAALİYET HACMİ] önemli ölçüde düşmesine rağmen kira bedelinin aynı koşullarla ödenmeye devam edilmesi, sözleşmenin kurulması sırasında öngörülen risk sınırını aşan ağır bir mali yük meydana getirmiştir. Mevcut kira bedelinin davacıdan talep edilmesi dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayacak sonuçlar doğurmaktadır.

Somut olayda meydana gelen değişiklik, yalnızca olağan ekonomik dalgalanmalardan veya sözleşmenin taraflarının üstlenmesi gereken sıradan ticari risklerden ibaret değildir. Sözleşme koşullarının aynen uygulanması, davacı bakımından katlanılması beklenemeyecek derecede ağır ve hakkaniyete aykırı sonuç doğurmaktadır.

4. UYARLAMA HAKKININ SAKLI TUTULMASI

Davacı tarafından davalıya [NOTERLİK ADI] Noterliğinin [İHTARNAME TARİHİ] tarihli ve [YEVMİYE NUMARASI] yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiştir.

Söz konusu ihtarnamede, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar açıklanmış, mevcut kira bedelinin sözleşmedeki edim dengesini ağır şekilde bozduğu bildirilmiş ve kira bedelinin aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak uyarlanması talep edilmiştir.

İhtarname davalıya [TEBLİĞ TARİHİ] tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen taraflar arasında kira bedelinin uyarlanması konusunda anlaşma sağlanamamıştır.

Davacı, ihtarnamede mevcut sözleşme koşullarıyla yapılan ve yapılacak ifaların uyarlama hakkından vazgeçildiği anlamına gelmediğini açıkça bildirmiş ve Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinden kaynaklanan haklarını saklı tutmuştur.

Davacı tarafından [ÖDENEN KİRA BEDELLERİ/KABUL EDİLEN KİRA ÖDEMELERİ], uyarlama hakkı saklı tutularak gerçekleştirilmiş olup bu durum davacının uyarlama talebinden vazgeçtiği şeklinde yorumlanamaz.

5. KİRA BEDELİNİN YENİ KOŞULLARA UYARLANMASI GEREĞİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkması, sözleşme koşullarını borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmesi ve uyarlama hakkının saklı tutulması hâlinde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.

Somut olayda kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra davacıdan kaynaklanmayan, olağanüstü ve öngörülemez nitelikte gelişmeler meydana gelmiş; bu gelişmeler sözleşmenin temelini ve taraflar arasındaki edim dengesini davacı aleyhine ağır biçimde değiştirmiştir.

Kira ilişkisinin tamamen sona erdirilmesi yerine sözleşmenin ayakta tutulması, ancak aylık kira bedelinin yeni koşullara ve hakkaniyete uygun biçimde uyarlanmasıyla mümkündür.

Dava konusu taşınmazın konumu, kullanım şekli, fiziki özellikleri, emsal kira bedelleri, sözleşmenin düzenlendiği tarihteki koşullar, sonradan meydana gelen olağanüstü gelişmeler ve tarafların menfaat dengesi birlikte değerlendirildiğinde aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren [ARTIRILARAK/İNDİRİLEREK] [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak uyarlanması gerekmektedir.

Uyarlanması gereken kira bedelinin belirlenebilmesi için taşınmazda keşif yapılması, bölgedeki emsal kira bedellerinin araştırılması ve gayrimenkul değerleme ile mali hesaplama konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınması talep edilmektedir.

6. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK SÜRECİ

Uyuşmazlığın dava açılmadan çözülebilmesi amacıyla [ARABULUCULUK BÜROSU] Arabuluculuk Bürosuna [ARABULUCULUK BAŞVURU TARİHİ] tarihinde başvurulmuştur.

[ARABULUCULUK DOSYA NUMARASI] numaralı dosya kapsamında gerçekleştirilen görüşmelerde kira bedelinin değişen koşullara uygun şekilde uyarlanması talep edilmiş, ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamamıştır.

Arabuluculuk süreci sonunda [SON TUTANAK TARİHİ] tarihli anlaşamama son tutanağı düzenlenmiştir. Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı dilekçe ekinde sunulmakta olup dava şartı yerine getirilmiştir.

HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 ve ilgili kira hükümleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi ve ekleri, tapu kayıtları, noter ihtarnamesi ve tebliğ evrakı, arabuluculuk başvuru evrakı ve anlaşamama son tutanağı, kira ödeme dekontları ve banka hesap hareketleri, emsal kira sözleşmeleri, taşınmaz ilanları, belediye ve tapu kayıtları, vergi ve sigorta belgeleri, bakım ve onarım giderlerini gösteren belgeler, ticari defter ve kayıtlar, gelir tabloları, bilançolar, ciro kayıtları, vergi beyannameleri, faaliyet sınırlamasını veya olağanüstü durumu gösteren resmî belgeler, taraflar arasındaki yazışmalar, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık anlatımları, isticvap, yemin ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan ve resen gözetilecek sebepler doğrultusunda;

1. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde aylık [MEVCUT KİRA BEDELİ] TL olarak uygulanan kira bedelinin, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere [ARTIRILARAK/İNDİRİLEREK] aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL olarak uyarlanmasına,
2. Mahkeme tarafından aylık [TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ] TL tutarındaki talebimizin aynen kabul edilmemesi hâlinde, kira bedelinin yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda sözleşme dengesi ile hakkaniyete uygun görülecek tutara uyarlanmasına,
3. Dava konusu taşınmazda keşif yapılmasına, emsal kira bedellerinin araştırılmasına ve konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmasına,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini müvekkil adına saygıyla arz ve talep ederiz. [TARİH]

Davacı Vekili
Av. [AD SOYAD]
[İMZA]

EKLER: Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı, kira sözleşmesi ve ekleri, tapu kaydı, noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi, kira ödeme dekontları ve banka hesap hareketleri, olağanüstü koşulları gösteren bilgi ve belgeler, emsal kira sözleşmeleri ve ilanlar, mali ve ticari kayıtlar, vekâletname örneği.