Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyeti, kullanımı, devri ve paylaşılmasından doğan hukuki ilişkileri düzenler. Tapu kayıtları, taşınmaz satışları, ortak mülkiyet, kat mülkiyeti, site yönetimi ve inşaat sözleşmeleri bu alan kapsamında yer alır.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında tapu ve kadastro kayıtları, sözleşmeler, yönetim planları, belediye kayıtları, bilirkişi incelemeleri ve taşınmazın fiilî durumu birlikte değerlendirilmelidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda hukuki sebebin ve talebin doğru belirlenmesi önem taşır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı veya tescilin hukuken geçersiz bir işleme dayandığı iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Bu kapsamda;
- Muvazaa iddiaları
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
- Ehliyetsizlik ve irade sakatlığı
- Sahte veya geçersiz belgelere dayalı tescil
- İnançlı işlemler
- Kadastro öncesi veya sonrasındaki hukuki nedenler
- Taşınmaz satış vaadi ve sözleşmeden doğan talepler
nedeniyle ortaya çıkan tapu uyuşmazlıklarına ilişkin dava süreçleri yürütülmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı veya elbirliği hâlinde mülkiyet hakkına sahip olması durumunda, ortaklığın devam ettirilmesi zorunlu değildir.
Taşınmazın aynen paylaşılması mümkünse paylaşım yoluna gidilebilir. Aynen paylaşımın mümkün olmaması hâlinde taşınmazın satışına ve satış bedelinin paydaşlar arasında dağıtılmasına karar verilebilir.
Ortaklığın giderilmesi sürecinde tapu kayıtları, pay oranları, muhdesat iddiaları, taşınmazın bölünebilirliği ve satış koşulları birlikte değerlendirilir.
El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil
Taşınmaza haklı ve geçerli bir neden olmadan müdahale edilmesi hâlinde el atmanın önlenmesi talep edilebilir. Haksız kullanım nedeniyle taşınmaz malikinin uğradığı zararın karşılığı olarak ecrimisil istemi de gündeme gelebilir.
Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıkları, taşınmazın üçüncü kişiler tarafından işgali, ortak alanlara müdahale ve sınır ihlalleri bu kapsamda değerlendirilebilir.
Taşınmaz Satışları ve Sözleşmeler
Taşınmaz alım ve satım süreçlerinde tapu kayıtlarının, takyidatların, imar durumunun ve sözleşme koşullarının işlem öncesinde incelenmesi önemlidir.
Bu kapsamda;
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
- Kapora ve cayma bedeli düzenlemeleri
- Ön ödemeli taşınmaz satışları
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Yükleniciden taşınmaz satın alınması
- İpotek, intifa ve diğer sınırlı ayni haklar
- Sözleşmenin feshi ve bedel iadesi talepleri
konularında hukuki danışmanlık ve dava takibi yürütülmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, yüklenici ve üçüncü kişiler arasında farklı hukuki ilişkiler kurulmaktadır.
İnşaatın süresinde tamamlanmaması, eksik veya ayıplı imalat, bağımsız bölümlerin paylaşımı, tapu devri, kira kaybı, cezai şart ve sözleşmenin feshi talepleri bu kapsamda değerlendirilir.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi
Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı, yönetim planının uygulanması, ortak giderlerin belirlenmesi ve yönetim faaliyetlerinin yürütülmesi kat mülkiyeti hukukuna tabidir.
Site ve apartman yönetimlerine;
- Yönetim planının hazırlanması ve incelenmesi
- Kat malikleri kurulu toplantılarının hazırlanması
- Gündem, çağrı ve karar metinlerinin düzenlenmesi
- İşletme projesi ve aidat kararlarının incelenmesi
- Ortak gider ve aidat alacaklarının takibi
- Yönetici ve yönetim kurulu sorumluluğu
- Yönetim defterleri, hesaplar ve devir işlemleri
- Personel, güvenlik, bakım ve hizmet sözleşmeleri
- Kat malikleri ve üçüncü kişilerle yaşanan uyuşmazlıklar
konularında hukuki danışmanlık sunulmaktadır.
Kat Malikleri Kurulu Kararları
Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olduğu iddiasıyla kararın iptali ya da yokluğunun tespiti talep edilebilir.
Toplantıya çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayıları, vekâleten katılım, karar defteri ve dava açma süreleri birlikte değerlendirilir.
Ortak Alanlar ve Komşuluk Uyuşmazlıkları
Çatı, bahçe, otopark, sığınak, dış cephe, merdiven ve diğer ortak alanların kullanımı kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerine tabidir.
Ortak alana müdahale, projeye aykırı değişiklik, gürültü, koku, sızıntı, manzara veya geçiş hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talepleri gündeme gelebilir.
Kentsel Dönüşüm Süreçleri
Riskli yapı tespiti, kat malikleri tarafından alınacak kararlar, yüklenici sözleşmeleri, tahliye ve yeniden yapım süreçleri kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında değerlendirilir.
Malikler arasındaki uyuşmazlıklar, arsa payları, sözleşme koşulları, teminatlar ve bağımsız bölümlerin paylaşımı dönüşüm sürecinde hukuki inceleme gerektiren başlıca konulardır.
Arabuluculuk ve Dava Süreçleri
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi, anlaşma koşullarının değerlendirilmesi ve anlaşma sağlanamaması hâlinde dava sürecinin takip edilmesi gayrimenkul hukuku hizmetleri kapsamında yer almaktadır.
Diğer Gayrimenkul Hukuku Uyuşmazlıkları
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri
- Kadastro ve taşınmaz sınırı uyuşmazlıkları
- Geçit ve diğer irtifak hakkı davaları
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Aidat ve ortak gider alacakları
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
- Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi
- Kentsel dönüşüm süreçleri
- Gayrimenkul sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi