Apartman ve site yönetimlerinde aidat alacakları; ortak giderlere, işletme giderlerine, avanslara ve kat malikleri kurulu kararlarına dayalı olarak ortaya çıkar. Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanmasalar dahi ortak gider ve avans paylarına katılmakla yükümlüdür.
Aidat alacaklarının sağlıklı şekilde takip edilebilmesi için öncelikle borcun hangi döneme, hangi karara veya işletme projesine dayandığı belirlenmelidir. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, ödeme kayıtları ve borç çizelgesi bu süreçte birlikte değerlendirilmelidir.
Aidat Borcu Neye Dayanır?
Aidat borcu, apartman veya sitenin ortak giderlerinin karşılanması amacıyla kat maliklerinden veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişilerden talep edilen gider ve avans paylarından oluşur.
Bu kapsamda;
- Yönetici giderleri,
- Kapıcı, güvenlik, bahçıvan ve temizlik giderleri,
- Asansör, otopark, havuz, bahçe ve ortak alan giderleri,
- Elektrik, su, yakıt ve ortak tesis işletme giderleri,
- Bakım, onarım ve güçlendirme giderleri,
- Sigorta giderleri,
- İşletme projesi kapsamında belirlenen avanslar,
- Kat malikleri kurulu kararlarına dayalı özel giderler
aidat veya ortak gider alacağına konu olabilir.
Giderlerin hangi esaslara göre paylaştırılacağı, öncelikle yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde değerlendirilir. Kanunda farklı gider türleri bakımından eşit paylaşım veya arsa payı oranına göre katılma esasları düzenlenmiştir.
Kat Maliki Aidat Ödemekten Kaçınabilir mi?
Kat maliki, ortak yer veya tesislerden yararlanmadığını ileri sürerek aidat ve ortak gider borcunu ödemekten kaçınamaz.
Örneğin bağımsız bölümün boş olması, malik tarafından kullanılmaması veya ortak alanlardan fiilen daha az yararlanılması, kural olarak aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle aidat alacağı takip edilirken öncelikle bağımsız bölümün maliki, pay oranı, yönetim planı ve ilgili dönem borçları belirlenmelidir.
Kiracı Aidat Borcundan Sorumlu mudur?
Bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sebeple devamlı şekilde yararlanan kişi bulunuyorsa, ortak gider ve avans borçları bakımından sorumluluk ayrıca değerlendirilir.
Kat malikinin gider ve avans borcundan, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişiler de sorumlu olabilir.
Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu nedenle aidat takibinde yalnızca kiracıya değil, kat malikine karşı da sürecin değerlendirilmesi önemlidir.
Yönetici Aidat Alacağı İçin Takip Yapabilir mi?
Aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetici tarafından dava açılması veya icra takibi yapılması mümkündür.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir.
Yöneticinin bu süreci yürütürken görev ve yetkisinin, kat malikleri kurulu kararlarının, işletme projesinin ve borç kayıtlarının açık olması gerekir.
İşletme Projesi ve Kat Malikleri Kurulu Kararları
Aidat alacaklarının takip edilebilmesi için borcun dayanağı önemlidir. Bu nedenle işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararlarının usulüne uygun şekilde hazırlanması gerekir.
İşletme projesinde apartman veya sitenin tahmini gelir ve giderleri, her kat malikinin ödemesi gereken miktar ve avans tutarları gösterilir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projeleri ve işletme giderleriyle ilgili kararlar, aidat takibi bakımından önemli belgelerdir. Bu belgelerin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara usulüne uygun şekilde bildirilmesi, ileride doğabilecek itirazların değerlendirilmesi bakımından önem taşır.
Gecikme Tazminatı Talep Edilebilir mi?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki bakımından aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir.
Gecikme tazminatı talep edilirken borcun hangi döneme ait olduğu, ödeme günü, ödeme yapılmışsa ödeme tarihi ve borç çizelgesi dikkatle hazırlanmalıdır.
Aidat Alacağı İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Aidat borcu ödenmediğinde yönetim, borçlu hakkında ilamsız icra takibi başlatabilir.
İcra takibinde genel olarak;
- Borçlu kat malikinin veya sorumlu kişinin bilgileri,
- Bağımsız bölüm bilgileri,
- Aidatın ait olduğu dönemler,
- Asıl alacak miktarı,
- Gecikme tazminatı,
- Varsa faiz ve masraflar,
- Alacağın dayanağı olan karar veya işletme projesi
belirtilir.
Takip başlatıldıktan sonra borçluya ödeme emri gönderilir. Borçlu, ödeme emrine süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşebilir ve haciz işlemleri talep edilebilir.
Borçlu Ödeme Emrine İtiraz Ederse Ne Olur?
Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Bu durumda yönetimin, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi yollara başvurması gerekebilir.
Hangi yolun seçileceği, aidat alacağının dayandığı belgelere ve borçlunun itirazının içeriğine göre belirlenmelidir.
Güncel düzenleme uyarınca kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında belge niteliği taşıyabilir. Bu nedenle takip öncesinde işletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun şekilde hazırlanıp kesinleştiğinin değerlendirilmesi önemlidir.
Arabuluculuk Gerekir mi?
Aidat alacağı için doğrudan icra takibi başlatılması, dava açılmasıyla aynı usule tabi değildir. Bu nedenle ilamsız icra takibi başlatmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması kural olarak aranmaz.
Ancak borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine itirazın iptali davası veya kat mülkiyetinden kaynaklanan başka bir dava açılacaksa, dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.
Bu nedenle itirazdan sonra hangi yola başvurulacağı belirlenirken arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.
Aidat Alacağı İçin Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?
Aidat alacaklarının takibinde belge düzeni önemlidir. Yönetimin borç iddiasını açık ve denetlenebilir şekilde ortaya koyması gerekir.
Bu kapsamda;
- Yönetim planı,
- Kat malikleri kurulu kararları,
- İşletme projesi,
- Yönetici seçimine ilişkin karar,
- Borçlu bağımsız bölümün tapu bilgileri,
- Kat maliki listesi,
- Borç dönemlerini gösteren aidat çizelgesi,
- Ödeme kayıtları,
- Banka hesap hareketleri,
- Gecikme tazminatı hesap tablosu,
- İhtarname veya ödeme çağrısı,
- Tebliğ belgeleri
takip ve dava sürecinde önem taşıyabilir.
Belgelerin eksik veya belirsiz olması, borçlunun itirazı hâlinde sürecin uzamasına neden olabilir.
İhtarname Göndermek Zorunlu mudur?
Aidat alacağı için icra takibi başlatmadan önce her durumda ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtarname veya yazılı ödeme çağrısı, borcun bildirilmesi ve uyuşmazlığın dava ya da takip yoluna gitmeden çözülmesi bakımından faydalı olabilir.
İhtarnamede borcun hangi dönemlere ait olduğu, asıl alacak miktarı, gecikme tazminatı, ödeme yapılacak hesap ve ödeme süresi açık şekilde belirtilmelidir.
Bununla birlikte ihtarname gönderilip gönderilmeyeceği, yönetim planı, kurul kararları, borcun niteliği ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Haciz ve Tahsil Süreci
İcra takibi kesinleşirse yönetim, borçlunun haczedilebilir malvarlığı üzerinde haciz işlemleri talep edebilir.
Bu kapsamda;
- Banka hesapları,
- Araçlar,
- Taşınmazlar,
- Maaş veya ücret alacakları,
- Üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklar
haciz konusu olabilir.
Haciz işlemleri, borcun tahsili amacıyla icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülür. Borç tahsil edildiğinde dosya kapatılır veya kalan borç bakımından takibe devam edilir.
Kanuni İpotek Hakkı
Aidat ve ortak gider borçlarının tahsil edilememesi hâlinde, koşulları varsa borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescili gündeme gelebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, kat malikinin borcunun tahsil edilememesi durumunda, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebileceği düzenlenmiştir.
Kanuni ipotek, doğrudan her aidat borcunda kendiliğinden tapuya işlenen bir hak değildir. Borcun tespiti, başvuru ve tescil koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
Site Yönetimlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Site yönetimlerinde aidat alacakları çoğu zaman çok sayıda bağımsız bölümü ve farklı dönemleri kapsar. Bu nedenle düzenli kayıt tutulması önemlidir.
Özellikle;
- Kat maliki bilgilerinin güncel tutulması,
- Kiracı ve fiili kullanıcı bilgilerinin kaydedilmesi,
- İşletme projesinin açık hazırlanması,
- Kurul kararlarının usulüne uygun alınması,
- Aidat dönemlerinin net belirlenmesi,
- Ödemelerin banka üzerinden izlenmesi,
- Borç çizelgelerinin düzenli oluşturulması,
- Gecikme tazminatı hesabının ayrı gösterilmesi
takip sürecinin sağlıklı yürütülmesine katkı sağlar.
Sonuç
Apartman ve site yönetimlerinde aidat alacakları, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde takip edilir.
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki veya sorumlu kişiler hakkında yönetici tarafından icra takibi yapılabilir veya koşullarına göre dava açılabilir. Takip başlatılmadan önce borcun hangi döneme ait olduğu, asıl alacak ve gecikme tazminatı miktarı, borçlunun kim olduğu ve alacağın dayanak belgeleri açık şekilde belirlenmelidir.
Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, alacağın dayandığı belgelere göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolları değerlendirilebilir. Bu süreçte arabuluculuk şartı, işletme projesinin kesinleşip kesinleşmediği ve kat malikleri kurulu kararlarının usulüne uygunluğu ayrıca incelenmelidir.
Hukuki Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.20, m.22, m.35, m.36, m.37; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.42, m.58, m.60, m.62, m.66, m.67, m.68; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B.